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东莞楼市扫描:亏本卖囤地不敢开发现象频出
发表时间:2019-06-16
2017-06-28         

  毫无疑问,东莞有着良好区位优势,未来产业升级“腾笼换鸟”的空间巨大,但必须克制想象,将发展的时间拉到一个客观的维度中来。

  东莞,“世界工厂”的代名词,也差点成为色情行业的代名词,如今的产业转型升级与粤港澳大湾区规划同步,努力与深圳、广州对接融入大湾区,房地产行业也是。

  作为粤港澳大湾区的重要城市,无论是地产商,还是购房者,都不会忽视东莞,备受青睐使其成为深圳、广州外溢需求的重要承接地。尤其是2016年,外地开发商开始大力布局东莞,土地价格随着房价上涨而上涨,全城地王频出。

  三年后的今天,这些土地全部入市,“面粉贵过面包”、自持、限价等土地条件,成为地产商日子难过的根源。有些地产商不得不亏本出售,有些地产商干脆囤地,打算以时间换空间。

  毫无疑问,东莞有着良好区位优势,未来产业升级“腾笼换鸟”的空间巨大,但必须克制想象,将发展的时间拉到一个客观的维度中来,尤其是东莞与深圳交界的区域,交通、配套、教育、医疗、文化等短板,肯定不是三年可以快速解决的问题。

  一片哀怨声中,也有不抱怨的地产商,他们在东莞一些成熟片区拿下地块,用产品、品牌作出溢价,取得合理利润。作为全国5个不设区地级市之一的东莞,拥有4个街道办和28个镇,每个镇都有不同的产业特色和自然资源,甚至可以说每个镇的经济发展水平、文化认知都不相同。

  虎门万科滨海大都会是由万科地产所开发,在2018年以总价9.14亿元 +自持面积30 %+自持年限70 年所斩获,是东莞首宗70年自持宗地,折合楼面地价15200元/平方米。项目位于东莞市虎门镇人民路与太宝路交汇处的东侧,手机最快开码现场结果,占地面积约2万平方米,总建面约8.5万平方米,是由50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓(泊寓)组成的复合型社区。

  项目主要在售高层洋房,127和143平方米的四房,两梯三户,2020年7月份可交房;别墅则为四层小洋房,地面三层,地下一层,户型为136和142平方米的四房,共有50套,截止6月7日开盘至今,别墅项目已去化近半。

  项目位于虎门中心城片区,也属于虎门老城区,临近人民路、连升路等区域主干道,周边生活配套丰富,医疗、交通、教育相对完善,商业街和菜市场步行几分钟就可到达,三公里范围内则有虎门万达广场、万科云城等成熟商业区,以及虎门国际购物中心、大润发、乐购等购物中心。

  虎门万科滨海大都会位于城市主干道人民路与太宝路交汇处,距离京港澳高速、广深高速约为8公里,通往深圳、广州十分便利。此外,项目距离东莞R2延长线米,距离穗莞深城际轨道虎门商贸城站(万科城市之光)约1700米。不过因位于主干道的原因,项目周边车流量和人流量较大,会产生一定拥堵。

  与深圳、广州交通便利,但外地客户购买该项目并不多,大户型的产品也意味着主要客户是虎门本地的改善型客户。虎门是东莞万科布局的重中之重,同区域大概有七八个项目,距离大都会很近的万科城市之光,由于是轨道上盖物业,打造了小户型物业,剑指刚需客户和外地投资客户。

  由于该项目拥有一栋楼为自持物业,将用于万科长租公寓品牌泊寓,因此该项目利润率预计并不会高。高价地、自持面积,是此前东莞为应对高地价、高房价作出的策略,成为如今多数房企日子不好过的根源。

  2016年,融创以19.5亿元的总价击败十余位竞争对手拿下,溢价率高达689%,楼面价高达2.04万元/平方米,三年之后,融创公园首府以2.4万元/平方米的价格出售,利润较低。

  更有甚者,与融创公园首府邻近的地块先于融创地块出售,目前已搁置近三年,北大资源以34.3亿元拿下该地块,楼面价高达2.53万元/平方米,东莞市相关规定显示,土地出售后三年内必须开工建设。

  融创公园首府主要由住宅和商业产品组成,商办公寓户数为1608户、住宅为540户。项目分为两期销售,最早一期于2018年8月份开盘,一期入市的是1-4号楼,为4栋公寓产品;第二期主推第8栋住宅以及第5栋住宅,于2019年5月20日入市开盘,户型为82—115平方米的三房四房,均价2.4万元。

  融创公园首府项目具体位于黄江北部旧城改造区域,属于黄江最早发展的区域,面貌较为老旧。北面是黄江人民公园以及黄江镇中心,西面是北大资源(黄江地王)项目所在地,东面目前则是工业厂房为主,未来将改造为配套学校,南面是黄江重点改造项目——裕元科技园。

  交通方面,项目距离东莞地铁R1线线年通车。此外,根据现场楼盘销售透露,在地铁R1线路还没开通前,会有专属班车接送抵深上下班。

  东莞龙光玖龙玺位于虎门中心城片区,占地3.4万平方米,总建筑面积约为9万平方米。包含3栋高层住宅楼,1栋公寓以及11座商墅。其中1栋为开发商自持住宅,2、3栋为可售房源,总计300多套,此次主推3号楼中的90套房源,整体均价在2.7万元/平方米左右。

  龙光玖龙玺地处虎门新城中心片区,东面为万福妇科医院,西面是虎门第三中学;西北侧为虎门公园。综合来说各项配套较为丰富,但片区内整体发展还不够全面,有待改善。

  商业配套方面,1公里内包含有虎门天虹和虎门国际购物中心,但四周的沿街商业主要以五金、建材类为主,商业氛围不算浓厚。将来规划有空中连廊连接虎门商贸城及万达广场,加上项目自带的底部沿街商业,可满足日常生活所需。

  项目紧邻滨海大道,自驾出行较为方便。在轨道交通方面,项目距离穗莞深城轨虎门商贸城站1.9公里、R2延长线公里。穗莞深城轨预期于今年年底通车,但R2延长线作为长期规划,还未开始施工,短期内将更多依靠自驾出行。

  项目主推95-120平方米的三房、四房,其中三房户型客厅开间较小,但总体来说户型方正,卧室布局分布合理。销售时会采用双合同形式,精装修将单独签一份合同。龙光玖龙玺地块为东莞首宗自持租赁地块,于2018年6月15日被深圳市程明投资有限公司(龙光地产子公司)以总价12.5亿+自持租赁面积50%斩获,可售部分楼面价达2.8万元/没平方米,一度成为东莞单价最高的商住用地。相比龙光玖龙玺均价2.7万元/平方米的售价,就是典型的“面粉比面包贵”的情况。

  中海莞府位于东莞市东城区八一路与莞长路交汇处,东莞市商业学校东侧,占地面积约1.6万平方米,总建面近6万平方米,由两栋高层住宅和两栋写字楼组成。南面不远处有东华学校,教育资源优异。

  项目主推高端豪宅产品,仅有110套240平方米的大平层产品,户型上对外宣传是私人定制豪宅,实质上是在已规划好的四种户型中选择。容积率小于2.8,一梯两户的设计,整体舒适性较高。价格区间在3.5-4.2万元/平方米,较周边楼盘来说价格不占优势。

  作为豪宅项目,中海莞府的景观资源是其亮点之一,项目北面即东城体育公园、黄旗山城市公园,无遮挡。项目地理位置优越,紧邻主干道八一路,西面可达环城东路,东面连接东莞大道,自驾出行便利。

  项目距离在建地铁R1线米,轨道交通便利,未来可一站抵达R2线鸿福路站,出站即是东莞地标性商业项目民盈国贸中心,周边还有汇一城购物中心、海得壹号广场,出行购物便利程度高。

  但周边一公里内商业环境一般,主要以综合市场和沿街商业为主。且现阶段项目周边仍存有一定量的民房和工厂,一定程度上降低了项目的宜居度。

  该项目地块为中海于2017年9月斩获,地价较为理性,楼面价为1.63万元/平方米。如此来看,地产商应避免过度迷恋临深片区,拿下高价地块难以消化,在东莞成熟片区拿地仍然是可以赚钱的。


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